De vastgoedprofessional die wij voor deze week hebben geïnterviewd is Kees Bolhuis. Kees is Senior manager Klantteam PluS bij Schiphol. Hij heeft ruim 20 jaar ervaring in projectmanagement van complexe multifunctionele renovatie-, nieuwbouw- en gebiedsontwikkelingsprojecten. Eerder werkte hij onder andere als Manager Vastgoed bij Holland Casino en bij de Nationale Politie.
Sinds wanneer ben je werkzaam bij Schiphol?
“Ik ben bij Schiphol begonnen in januari 2017 als manager Klantteam bij Projectbureau Luchthaven Schiphol (PluS). Wij zijn verantwoordelijk voor alle bouwprojecten op Schiphol, behalve de bouw van de nieuwe terminal. Verder regelen wij alle renovatie, het onderhoud, nieuwbouwprojecten, installaties en ga zo maar door.
Bij Schiphol trof ik een uitdagende, dynamische en professionele organisatie aan met leuke en hard werkende collega’s. We werken met goede ondersteunende kwaliteitssystemen en uitgebreide protocollen. Samen met 5 collega MT-leden en de directeur vormen we het MT van PLuS. Het team van PLuS bestaat uit circa 100 interne medewerkers aangevuld met een flexibele schil van circa 80 medewerkers. PLuS heeft een team van Control & Support waarin diverse functionarissen werken ter ondersteuning van de projectmanagers. Denk aan controllers, planners, risicomanagers, kwaliteitsmanagers, etc. Het team van toezichthouders valt ook onder de verantwoordelijkheid van PLuS.
Schiphol kent diverse business units die ieder hun eisen en wensen stellen aan de luchthaven. Deze interne klanten van PLuS zijn onder de MT-leden verdeeld in verschillende accounts. Een van mijn accounts is de parkeerafdeling bijvoorbeeld. We doen diverse projecten voor Parking waaronder de bouw van een bovengrondse parkeergarage van 2.500 parkeerplaatsen. Ook alle modificaties, kleine verbouwingen zoals winkels verbouwen horen bij mijn verantwoordelijkheden. Rotterdam The Hague Airport en Lelystad maken ook deel uit van mijn portefeuille. Andere Klantteam managers hebben bijvoorbeeld Security, IT en Consumers in hun pakket.”
Wat maakt jouw werk bij Schiphol speciaal?
“Wat Schiphol speciaal maakt is dat het primaire proces constant door moet blijven draaien. Met name de operatie die veel eisen stelt aan onze bedrijfsvoering en de security maakt het een stuk complexer. Het minimaliseren van overlast voor de passagiers en borgen van veiligheid is continu een uitdaging. Ook de mensen die hier al een hele tijd werken, merken dat ieder project nieuwe inzichten oplevert.
Op dit moment zijn wij bezig met de introductie van BIM. We gaan de hele luchthaven digitaal in kaart brengen door middel van Building Information Management. Dat is een hele klus. Allese bestaande documenten moeten worden vertaald naar een digitaal systeem. Daarnaast zijn we bezig met de voorbereidingen van de implementatie van contracten met nieuwe Maincontractors. En er lopen allerlei programma’s over veiligheid, duurzaamheid en (digitale)innovatie.
Het businessmodel van Schiphol bestaat uit het beschikbaar stellen van assets aan de luchtvaartmaatschappijen. Assets zijn onder andere de terminal gebouwen, start- en landingsbanen, bagageverwerkingssystemen, brandstofvoorzieningen, etc. Voor deze dienstverlening betalen de luchtvaartmaatschappijen luchthavengeld. Op Schiphol zijn ongeveer 350 luchtvaartmaatschappijen present. KLM is uiteraard onze grootste klant. Daarnaast genereert Schiphol inkomsten uit vastgoed, parkeren en retail”
Welk bijzonder project heeft PLuS het afgelopen jaar gerealiseerd?
“Zonder twijfel het renoveren van de Kaagbaan. Vliegtuigen zorgen voor veel slijtage van de eerste laag van de landingsbaan. Verlichting gaat stuk, de riolering moet vervangen worden, communicatiesystemen hebben onderhoud nodig. Een landingsbaan moet daarom iedere vijf jaar intensief worden gerenoveerd. Bij zo’n grote onderhoudsbeurt kan er gekozen worden tussen werken in tijdsblokken of de baan volledig sluiten voor een bepaalde tijd. Dit keer hebben we er voor gekozen om de baan volledig te sluiten gedurende de renovatie. De Kaagbaan is door de ideale ligging de meest gebruikte baan van de luchthaven, dus de druk was enorm.
Vierentwintig uur per dag werd er gewerkt. Er werd een weersonafhankelijke situatie gecreëerd door middel van tenten en verwarmingselementen te plaatsen en er werd gewerkt met ploegendiensten. Door deze strakke planning is het gelukt de gehele renovatie binnen negen weken klaar te hebben. Ondanks de nodige tegenslagen en met grote inzet van opdrachtnemers en Schiphol collega’s hebben we het project binnen de planning kunnen opleveren.”
Is het renoveren van zo’n landingsbaan één van de meest complexe projecten?
“Per project hebben wij met andere stakeholders te maken en met een andere tijdsdruk. De security kijkt altijd mee. Aannemers moeten zich bijvoorbeeld via een bepaalde procedure van bouwlocatie naar werklocatie. Ze moeten door de paspoortcontrole, worden gefouilleerd en gescreend.
De verschillende projecten hebben allen hun eigen complexiteit. We moeten creatief zijn in het bedenken van oplossingen: de luchthaven moet zo weinig mogelijk last hebben van onze werkzaamheden. Zo hebben we bijvoorbeeld een asfaltfabriek op de landingsbaan geplaatst, zodat de wagens niet naar binnen en naar buiten hoefden te rijden. Zo konden we gemakkelijk puin afvoeren en materieel opslaan. Dat scheelt weer een ronde door de douane.
Is gastvrijheid een rode draad in jouw werk?
“Alleses wat wij hier doen, doen we in het belang van de klant, de luchtvaartmaatschappijen én de passagiers. Onze veiligheidsvoorschriften staan bijvoorbeeld op onze stofschotten. Ook leggen wij vaak uit wat we aan het doen zijn. We proberen de overlast zo veel mogelijk te beperken.
Als KLM een nieuwe lounge wil, onderzoekt Schiphol Real Estate wat zij precies nodig hebben. Het assetmanagement vertaalt dat naar een Programma van Eisen. Dat plan wordt bij PluS ondergebracht en wij realiseren het. Intensief overleg met KLM in zo’n situatie is cruciaal. We blijven constant toetsen en goed afstemmen.
Dat geldt natuurlijk voor al onze klanten. We willen Europe’s preferred Airport zijn en blijven. PluS draagt daaraan bij door de projecten efficiënt, veilig en conform de wensen van de klant te realiseren. Hiervoor zijn wij afhankelijk van onze aannemers, de maincontractors die per perceel de uitvoering volgens strenge voorwaarden voor hun rekening nemen. Een goede relatie met de maincontractors is dus van groot belang.
Wat is het belangrijkste thema voor jouw afdeling?
“Er zijn meerdere thema’s van belang. Zo willen we continu verbeteren in onze projecten. Aandacht voor vernieuwing en duurzaamheid zijn ook belangrijke thema’s. Voor mij persoonlijk is veiligheid het belangrijkste thema. De veiligheid van iedereen die op Schiphol met projecten in aanraking komt moet geregeld zijn. Daarom blijven we bezig met het verbeteren van de cultuur binnen het bedrijf met betrekking tot veiligheid. We werken aan een pro-actieve (veiligheid-)cultuur. We accepteren geen onveilige situaties. Daarom grijpen we in zodra er een onveilige situatie dreigt te ontstaan. We willen dat iedereen elke dag weer gezond en wel naar huis toe kan.”