De eerste vastgoedprofessional die wij interviewden voor onze serie is Janna Krediet. Janna is manager vastgoedprojecten bij Altrecht. Zoals zij zichzelf omschrijft: “Ik ben een huisvestingsprofessional die geheel op de hoogte is van de problematiek betreffende de wijzigende zorg- en woningmarkt.”
Kun je ons meenemen naar jouw eerste jaren als vastgoedprofessional?
“Ik heb bouwkunde in Delft gestudeerd. Mijn eerste werkgever na mijn studie was een aannemer. Daar heb ik voor een project in een bouwkeet gewerkt. Ik werd als vrouw in de bouw wel een beetje uitgeprobeerd. Het was een groot project met twee hoofduitvoerders. Op een dag kwam ik vrij vroeg op mijn werk. Eén van de hoofduitvoerders zei: “Ik heb wel trek in koffie,” terwijl hij mij aankeek. Ik wees hem de koffiemachine aan, waarop hij antwoordde: “Ja, maar uit een vrouwenhand smaakt de koffie lekkerder.” Ik maakte hem direct duidelijk dat hij dan moest wachten op de keetjuffrouw.
Eén van de bouwvakkers van het project vroeg na enkele dagen wat ik nu eigenlijk deed, want hij zag mij iedere dag. Het was niet tot hem doorgedrongen dat ik óók werkzaam was in de bouw.
Als vrouw heb je je dus flink moeten bewijzen in deze branche?
Ik heb, als vrouw, wel meer moeten bewijzen dat ik ook verstand van zaken had. Toen ik als architect werkte kreeg ik van de, voor mij nieuwe, opdrachtgever letterlijk de vraag of ik al architect was, want ik was nog zo’n jong meisje.
Later in mijn carrière maakte ik mee dat ik met een junior adviseur naar een opdrachtgever ging. De opdrachtgever keerde zich vanaf het begin van het gesprek naar de jongeman naast mij. Toen de vragen te moeilijk werden voor de junior adviseur, nam ik het woord. Toen pas had de opdrachtgever door dat ik degene was die de leiding had.
Ik moest bewijzen dat ik dezelfde kennis had als de mannen die hetzelfde werk deden. Maar ik heb me nooit uit het veld laten slaan. Daardoor ben ik gekomen waar ik nu sta!
Hoe ben je uiteindelijk bij een zorginstelling terecht gekomen?
Jaren later ben ik door eerst werkzaam te zijn geweest bij het Bouwcollege en later bij het adviesbureau Bennekom Advies met de zorg in aanraking gekomen. Wij adviseerden zorginstellingen op verschillende gebieden waaronder huisvesting. Vraagstukken variërend van de zorgvisie tot en met de vertaling naar huisvesting en vastgoedprojecten. Waarbij tevens ingespeeld werd op de veranderende wet- en regelgeving en strategische vastgoedplannen. Mijn expertise lag op het begintraject, hoe vertaal je de zorgvisie naar huisvesting.
Ik ben bewust een dag mee gaan lopen met een dagbehandelingsprogramma bij een psychiatrische instelling om een gevoel te krijgen wat deze mensen ervaren als ze in behandeling zijn. Hoe moet dan de ruimte gefaciliteerd worden zodat het primaire proces, de zorg, zo goed als mogelijk ondersteund wordt. Door kritische vragen te stellen en door te vragen kan ik hen begeleiden in het maken van keuzes die hen echt helpen bij het oplossen van het vraagstuk.
Als er door omstandigheden weerstand is bij de gebruikers, wordt het proces complexer maar ook uitdagender. Doel is dan om in eerste instantie alle neuzen dezelfde kant op te krijgen. Als de medewerkers daarna meewerken, wordt het resultaat alleen maar beter.
Wat houdt jouw functie bij Altrecht in?
Ik werk bij de afdeling vastgoed en facilitair. De branche spreekt mij aan. Ik word niet warm van een commerciële functie.
De zorg is continu aan het veranderen. Daar wordt in ons strategisch vastgoedplan rekening mee gehouden. Echter de veranderingen gaan vaak sneller dan dat de wijzigingen in het vastgoed plaats kunnen vinden. Leegstaande gebouwen kosten geld. Deze proberen wij zo snel als mogelijk af te stoten. Daarnaast vraagt de veranderende zorg om andere huisvesting. Hier komen projecten uit voort die mijn collega’s en ik uitvoeren.
De financiering van het vastgoed in de zorg is in de afgelopen jaren veranderd. Het feit dat zorginstellingen nu failliet kunnen gaan, heeft invloed op het beheren van de vastgoedportefeuille. Als er een gebouw verbouwd moet worden, dan wordt er een business case gemaakt. Waarbij rekening gehouden wordt met de investering, de afschrijving en de periode dat het gebouw in gebruik blijft maar ook de inkomsten die voortkomen uit de zorgverrichtingen in het gebouw. De inkomsten voor de zorginstelling als geheel worden bepaald door de onderhandelingen met de zorgverzekeraars en zorgkantoren. Er worden afspraken gemaakt over hoeveel productie de organisatie jaarlijks mag draaien.
Daarnaast ben ik lid raad van toezicht bij een ouderenzorginstelling, met als aandachtsgebied het vastgoed.
Wat is één van jouw grootste uitdagingen in jouw werk?
De wijzigingen van buitenaf zorgen ervoor dat de vraag naar huisvesting constant beweegt. De grootste uitdaging is om binnen de kaders van geld en tijd, maar waarbij de zorg wel goed ondersteund wordt in hun dagelijkse werk, het meest optimale resultaat te behalen.
Zo zijn de eisen in de brandveiligheid een standaard onderdeel waar ik rekening mee dien te houden. Dit kan een enorme uitdaging zijn.
Soms gebeuren er dingen met brandscheidingen waar de rest niet vanaf weet, zoals een huismeester die een gat in een muur boort. Daarom moet er regelmatig gecontroleerd worden of deze brandscheidingen nog in orde zijn. In een psychiatrische instelling is het extra belangrijk om de brandveiligheid op orde te hebben. Als iedereen bij het horen van het brandalarm naar buiten zou lopen, is dat een andere situatie dan als de mensen overgehaald moeten worden om naar buiten te gaan. Er zijn afdelingen in de instelling waar de patiënten extra hulp nodig hebben bij het naar buiten gaan of omdat het een gesloten afdeling is, de patiënten niet zo maar naar buiten kunnen.
Bij recente bouw is elke slaapkamer een subbrandcompartiment van dertig minuten. Als iemand bijvoorbeeld iets in zijn kamer in brand zou zetten, heeft iedereen die op dat moment op de afdeling is dertig minuten om weg te komen.
In de business case kijk ik niet alleen naar wat het nu kost, maar ook naar hoe het gebruikt gaat worden, wat er mis kan gaan en wat de eventuele herstelkosten zijn. Mijn werk is complex, maar dat is tevens een uitdaging. Die uitdaging heb ik nodig wil ik geboeid blijven.
Aannemers die in een psychiatrische zorginstelling aan een project komen werken, mogen helemaal niets laten liggen. Werken in een zorginstelling is niet zoals ieder ander project. Verbouw gebeurt regelmatig in een gebouw waar gelijktijdig zorg verleend wordt. Dat vraagt om een andere instelling van de aannemer. Daarom zoek ik altijd de juiste klik met de aannemer. Begrijpt de aannemer in welke situatie hij of zij zijn werk moet doen en kan hij of zij mij ontzorgen door daar goed op in te spelen.
Ik zoek graag naar de meest optimale oplossing. De uitdaging zit voor mij met name in het begin van een groot project. Zorgen dat iedereen dezelfde kant op kijkt, zodat gezamenlijk het beste doel bereikt kan worden. Het mooiste van mijn werk vind ik het in de gaten houden van het grote geheel. De complexiteit in zorgvastgoed is groot en dat spreekt mij zeer aan. De patiënten en zorgverleners optimaal dienen met gebruik van de beschikbare financiën en de juiste techniek blijft een uitdaging.